戸建賃貸のオーナーとは
戸建オーナー
土地を所有している人の始め方
今持っている土地を活用したいということであれば、方法は簡単。その土地に戸建住宅を新築するだけです。予算の目安は建物本体で1000万円。利回りを大きくするためにコストを抑えつつも、分譲仕様の、ある程度魅力のある物件を建てることが必要です。
なお、立地条件や敷地の広さなどによっては、商業施設やマンションに利用した方が賢明という場合もあります。戸建賃貸経営がいつも最善の土地活用法とは限りませんので、その点には注意してください。
土地を持たない人の始め方
土地がなければ、もちろん購入するしかないわけですが、その際には、「建物付き」で土地を購入することが重要です。その中古住宅をリフォームして、戸建賃貸経営を始めることになります。数百万円程度の費用ですむことも多く、50％超という高利回りを狙えるのも、この方法の特徴です。
戸建賃貸の場合、アパート経営などとは違い、貸してしまえば大家さんの仕事はほとんどありませんから、近隣の地域で物件探しをする必要はありません。
土地購入後の新築はダメ！
土地を持たない場合、なぜ建物付きの物件を購入しなければならないのか。土地購入後の新築は、どうして駄目なのか・・・。その理由は簡単です。
儲けが出ないからです。中古物件のリフォームという方法を採れば、利回り15％は当たり前。20％超も普通に狙えます。一方、新築費用をかけてしまうと、12％の利回りでさえ、儲けるのが困難となります。不動産投資家として、どちらを選択すべきかは明白ですね。
敷地面積20坪。坪40万円の更地が売りに出ていました。ここに戸建住宅を1000万円で新築して、12万円の家賃で賃貸するとします。表面利回りはいくらになる
でしょうか？
事業費： 20坪×40万円＋1000万円＝1800万円
家賃収入： 12万円×12ヶ月＝144万円
利回り： 144万円÷1800万円＝0.08（8％）
利回り8％となっていますが、土地を購入する際には何かと費用が掛かりますから、実際の事業費はもう少し膨れます。また、1800万円を自前で用意できればいいですが、
ローンを組むことになれば、その返済が重くのしかかって来ますし、固定資産税などの支払いもありますから、手にできる現金はもっと少なくなります。
どうか坪単価を30万円にしてみたり、家賃を10万円や15万円にして、皆さん自身で利回りのシュミレーションをしてみて下さい。多額の借金を抱える割には、儲けがいかに少ないかを実感していただけると思います。
